欧易

欧易(OKX)

国内用户最喜爱的合约交易所

火币

火币(HTX )

全球知名的比特币交易所

币安

币安(Binance)

全球用户最多的交易所

石家庄重点学区房调研(长安区):名校没落,新校崛起

2023-05-16 16:52:04 1487

摘要:数据来源丨国大地产、房天下、政府官网等本文作者丨张泽丹长安区重点学区房调研,包括十所中小学,一人之力有所不逮,如有疑问或错误请在公众号后台私信,万分感谢。在上篇裕华区学区房调研文的基础上,本文新增了成交数据分析板块,优化了划片范围图示,主要...

数据来源丨国大地产、房天下、政府官网等本文作者丨张泽丹长安区重点学区房调研,包括十所中小学,一人之力有所不逮,如有疑问或错误请在公众号后台私信,万分感谢。

在上篇裕华区学区房调研文的基础上,本文新增了成交数据分析板块,优化了划片范围图示,主要内容包括:成交数据统计、购房必知(学区房知识扫盲)、小区与学校概况、代表性小区实景照片等。

图片皆可缩放至街道,头条和知乎会压缩图片大小,两个平台都不能私信发图片,要看高清大图,建议移步。

▲长安区重点学区房划片范围一览·3.56M,图片可缩放至街道

2018年长安区学区房数据统计

这部分内容,用来解释所有购房者心中的终极疑问:此区域近期二手房成交均价到底是多少?平均套价是多少?房主都是些什么人?购房者又都来自哪个区域?平均年龄多大......

此部分内容包含大量图表,没耐心的读者可以扫一眼然后直接看文字总结。

▍房价

▲2018年国大长安区重点学区房成交数据统计

从2018年长安区学区房成交数据中,可以看出:

    两室占比最高,为59%

    首付三成的房源占比最高,为45%

    100㎡以下的房源占比最高,合计为71%

▍房主端信息

从以上图表可以看出:

    长安区的学区房房主,河北省户口占比最高,为86%(好玩的是,外省户口中,浙江占比最高,再细分的话,绝大部分为温州户口)

    河北省户口的房主中,石家庄占比最高,为80%

    石家庄户口的房主中,各城区与郊县所占比例很分散,长安区户口仅占35%

    房主出生年份平均值为1969,中位数为1971,从占比图中可以看出,出售学区房的房主,77%的人都已经超过39岁。

▍购房者信息

从上表可以看出:

    购买长安区学区房的购房者,河北省户口占比最高,为86%

    河北省户口的购房者中,石家庄占比最高,为68%

    石家庄户口的购房者中,各城区与郊县户口所占比例十分均衡,长安区户口的购房者仅占6%

    购房者的平均出生年份为1982,中位数为1983,80后所占比例最高,为62%;其次就是90后,为15%

▍总结

上文的图表数据,来自于国大地产2018年成交房源信息,数据总量约占长安区二手房成交量的16%,由我本人逐条手动录入,可靠性极高,原始数据如下图,所以读者朋友可以放心接受本文的数据统计结果。

从去年的成交数据统计中,可以看出很多问题,总结如下:

    房价平均值为19254元/平,中位数为18712元/平;套价平均值为170.4万/套,中位数为148万/套;因中基礼域和阿尔卡迪亚(荣景园)成交数据占比很高(50%左右),所以中位数更能代表长安区学区房的近期实际成交情况。

    过去一年中,出售长安区学区房的房主中,约68%的房主为石家庄户口,但只有约24%的房主是长安区户口;房主年龄普遍偏高,77%的人已经超过39岁49%的人已经超过49岁

    长安区学区房的购房者,平均出生年份为1982年,中位数为1983年,80后占比62%,90后占比15%,平均首付比例51%;按照户口所在地来看,约58%的人来自于石家庄市,约15%的人来自于外省,约27%的人来自于河北省的其他地市

    综上,购买长安区学区房的人,主要为,——80后或90后、河北省户口、石家庄人并不是很多、来自河北省其他市县的人也不少;出售长安区学区房的人,主要为,——70后、60后和50后、石家庄人、但长安区户口并不多(还有一些温州人)。

购房必知

▍简单问答

Q.这篇文章中的重点中小学你是怎样得出的?

初中根据2018年已公布的中考成绩划分,81-23-22-北师大附中;2018年长安区的初中中考成绩,在石家庄主城四大区中,排名并不出众;23中的同文很强,和40中的求实、28中的新星,属于同一类分校,师大附中的直升班也很强但不计入中考成绩且一般很难进,长安区的其他初中,不值得考虑学区房。

小学复杂些,根据口碑、历史、成绩等得出(一般,名校因为招收学生数量较多,学位供不应求,划片范围会注明备选调剂学校,这也是名校实力的一种外在表现),实验小学、翟营大街小学、长征街小学、师大附小,是长安区四大老牌名校,谈南路小学、范西路小学、北师大附小等,均有自家的办学特色和一定的区域口碑,但不值得考虑学区房。

Q.为了学区而买房,值得吗?

买房入学,入的只是公立学校的片内班。而石家庄最好的学校基本都是私立的或片外班,买房也没用,门槛也很高,——学费高昂且“择校费”也不低。所以,对于囊中羞涩或苦于没有“门道”的购房者来说,“双重点”学区房是值得认真考虑的,“单重点”学区房就算了,也就是俗说的——学区房得买“双片”,不买“单片”。

所谓“双重点”学区房,意思就是:初中和小学的划片学校,都是区域内一流名校。

Q.哪些学校才是一流名校呢?

初中根据中考成绩区别,小学根据“择校费”高低区别。不清楚“择校费”高低的,裕华和长安区以我的文章为准,或千辛万苦自行打探消息,或等我写完主城四区的学区房调研再统一排名......

Q.其他常见问题?

略,详见石家庄重点学区房调研(裕华区):最高三万,赶超豪宅与二手房买卖过户全流程图文详解(北京X石家庄)。

▍其他信息

常见户型,详见石家庄重点学区房调研(裕华区):最高三万,赶超豪宅;总体划片范围,详见下表,或自行百度,或搜索公众号内部菜单栏-购房科普-学区划片。

实验小学/长征街小学/23中

一、学校概况

实验小学(本校)位于石家庄最称得上是“市中心“的位置,在长安区很有名气,两个校区一家分校,——几个年级的学生会分在两个不同的校区就读,分校位于荣盛阿尔卡迪亚·荣景园的东北角,分校与本校师资力量相差不大。

长征街小学已有百年历史,距离实验小学不远,都是长安区的名校,难分伯仲。经常有人纠结于这两个小学的选择,我的意见是:加点钱去43吧,上不起43或东风西或其他私立名校的话就别纠结这种幼稚问题了。

23中是以前长安区最好的初中之一,但近几年来,片内中考成绩还不如81中,这似乎与同文中学的崛起有关。说白了,23中可能将资源过度倾斜于同文,忽视了片内班。23中和荣盛有PY关系,一般荣盛的楼盘都会拿23中做宣传。这从荣盛华府放着好好的81中不上,非要再建一个23中新校区的举动,就可见一斑。

综上,23中目前依然是长安区最好的初中之一,长征街小学与实验小学都归属于23中划片范围内,所以两个小学划片内的小区,属于典型的”双重点“学区房,并且是目前长安区内唯二的”双重点“学区。

二、片区概况

▲23中/长征街小学/实验小学划片范围·此图可缩放至街道

1、小区概况

▲此区域划片内代表性小区数据统计

除了中gay礼域、阿尔卡迪亚、长安花苑、新源燕府以外,长征街小学和实验小学片内小区基本上就只剩下砖坯结构的老小区了。其中,金恒花园、银宏花苑房龄较新,尚有物业,可以满足自住需求。

作为长安区双重点学区房的代表,阿尔卡迪亚和中基礼域不仅体量超大,每年二手房的成交量特别大,在售房源数量很多,房价也格外坚挺。尤其是阿尔卡迪亚,房龄和园林景观要比中gay礼域强很多,所以房价一直比中基礼域要高四五千左右。

新源燕府现在还没有房本,区位条件极好,有房本后,实际成交单价应该会超过阿尔卡迪亚,迈入25000元/平的大关。但我个人不建议买这个小区的房子,太靠近市中心,或者可以说,燕府就是石家庄的市中心,很吵、租户多、朝向不是正南正北。

2、划片范围

实验小学:①中山东路至正东路,平安北大街至建设北大街; ②正东路至园明路,栗康街至建设北大街。(包括金恒小区、荣景园小区本市居民子女。此范围内进城务工人员随迁子女调剂到正东路小学就读)

长征街小学:①正东路至和平东路,平安北大街至栗康街;②园明路至和平东路,栗康街至建设北大街(本范围内不含金恒小区。此范围内进城务工人员随迁子女调剂到栗胜路小学就读)

23中:①中山路至石德铁路,京广铁路至建设北大街。②石德铁路以北,胜利北大街至建设北大街。(此范围内中山路至和平路,京广铁路至长征街区域进城务工人员子女调剂到12中就读,和平东路以北区域进城务工人员子女调剂到89中就读)

三、社区与学校实景照片

▲23中·本校

▲实验小学·本校

▲实验小学荣景园分校与背后的阿尔卡迪亚荣景园

▲长征街小学

▲新源燕府

▲新源燕府·北门

▲银宏花苑·北侧就是金恒花园

▲长安花苑

▲正东路95号/100号院

▲中gay礼域

▲商行宿舍

▲动力厂宿舍

81中/师大附小/谈南路小学/范西路小学

一、学校概况

81中,是现在长安区中考成绩最好的公立初中。前身为华药子弟学校,后陆续接收了82、83、85、97中的初中部,发展至今,已经成长为长安区的一家老牌重点中学。81中和北师大附中有些相似,生源质量一般,但近几年中考成绩还真不错。

为什么大家都说81中生源质量差?因为81中划片范围内,一家”重点“小学也没有。所以坦白来说,81中的片内小区,都属于”单片“学区房。(几家二流小学也不错,再怎么差也比”村小“强。)

谈南路小学和范西路小学有各自的办学特色,学生成绩、硬件条件、家长口碑等各方面社会评价也还好,但肯定比不上实验小学等老牌名校。片内小区,初中上12中,很一般。所以很遗憾,这两个小学的学区房也没有必要去砸钱买。

师大附小,全称——河北师范大学附属小学,是一家老牌名校,划片范围很小,片内小区也很少,实际就是师大等几家大学院校的教职工子弟学校。师大附小对接师大附中,但师大附中的片内班中考成绩一般,”直升班“很厉害,放过几次卫星,是直接面向高考的,所以没有中考成绩。

二、片区概况

▲81中/师大附小/谈南路小学/范西路小学划片范围·此图可缩放至街道

1、小区概况

▲此区域划片内代表性小区数据统计

因为这一区域没有双重点学区房,所以不做特别推荐,只是简单说明一下。

81中片内有许多高层新小区,比如冠城、和力雅园等,可以满足基本的自住需求,一些次新小区房价很低,适合刚需买房上车。

谈南路小学片内,仅有谈中园房龄和物业尚可,可以满足基本的自住需求,其他几个小区房龄很高,基本没有物业。棉二房龄小的住宅楼不能上谈南路小学,能上谈南路的房子又太老。

师大附小片内,仅有的几个小区出房率都很低,在售房源数量极少。除了大学职工子弟,外人一般是通过购买石家庄日报宿舍(怡苑)、市委宿舍等几个小区的房子来入学的。

范西路小学片内,几乎全是老小区,而且范西路会接收其他区域的调剂生,学校特色是足球,标准的备胎学校一枚。

2、划片范围

81中:①华清北街至体育北大街,跃进路至石德铁路(包括跃进路南华药二区、化肥三区、建材二厂宿舍);②体育北大街至广安大街、名门街,谈南路至光华路

师大附小:体育大街至育才街,裕华东路至碧景园小区南围墙

范西路小学:育才街至建设南大街,裕华东路至中山东路

谈南路小学:广安大街至青园街,中山东路至谈北路(汇景国际小区、汇景家园小区商品房除外)

三、社区与学校实景照片

▲81中

▲范西路小学

▲师大附中·东侧紧邻师大附小

▲谈南路小学

▲河北师大北院

▲谈中园

▲园东苑

▲和力雅园

▲冠城

▲石家庄日报宿舍(怡苑)·北侧为市委宿舍

▲安联清晖园·部分楼栋有电梯

翟营大街小学/22中/北师大附中

一、学校概况

翟营大街小学是长安区一所老牌名校,今年的择校费依然很高,可见在家长心中地位。翟营大街小学距离22中初中部很近,22中现在已经彻底翻身蜕变为一所”重点“初中,近几年的中考成绩相当优异,比不上23和81,属于第二梯队。22中划片范围很大,除了一所翟营大街小学外,长安东路小学、谈固小学、跃进路小学、盛世长安小学等口碑也不错,生源质量很好,这是22中能够”咸鱼翻身“的重要原因。

北师大附中,全称——北京师范大学附属中学,是东胜引进、专供紫晶悦城的一家公立学校。北师大附小、附中刚刚开学没几年,生源来自于紫晶悦城的南翟营回迁区子弟和商品房业主子女,生源质量一般,但刚开学中考成绩就已经相当不错,不禁令人期待这所学校的未来。(在我心里,22中、北师大附中、44中属于一类学校,比上不足比下有余,算不上一流,但比二流要强,并且有很明显的上升势头。)

二、片区概况

▲翟营大街小学/22中/北师大附中划片范围·此图可缩放至街道

1、小区概况

▲此区域划片内代表性小区数据统计

22中和翟营大街小学的划片范围内小区,勉强属于”双片“学区房。其中,紫玉名苑是唯一一个高层新小区,荣国花园房龄不高、居住体验也不错,剩下的小区除了谈固小区外,勉强能满足自住需求。(金色里程原来是东胜广场的回迁房,现在下了房本,但无法确定能否上翟营大街小学。)

紫晶悦城和忠诚百合园,是北师大附小、附中片内仅有的两个小区。百合园房龄不高,居住体验不错;紫晶悦城体量十分庞大,东胜依然有新地块在开发与出售,目前仅有三个地块(2号地、7号地、9号地)下了房本。东胜的物业和住宅产品品质不高,地块市容市貌有些邋遢,但房价也不高,相比南侧盛世长安两万一平的均价,紫晶悦城二手房性价比不低,不过紫晶悦城在售房源均有双税,首付压力大。

2、划片范围

22中:①东二环至建华南大街,裕华东路至中山东路;②东二环至翟营北大街,中山东路至和平东路;③谈固北大街至建华北大街,和平东路至光华路;④东二环至谈固北大街,和平东路至石德铁路

翟营大街小学:谈固南大街至翟营南大街,裕华东路至中山东路(包括裕华东路至中山东路之间,翟营南大街以西单出口向东的居民区,22中宿舍

三、社区与学校实景照片

▲22中·初中部

▲22中·初中生

▲北师大附中/附小/四年不变的街口

▲翟营大街小学

▲内配二宿舍

▲荣国花园

▲省四建小区

▲谈固小区

▲众诚百合园

▲从左至右:紫晶悦城7号地、盛世长安、2号地

▲紫晶悦城2号地

▲紫晶悦城7号地

▲22中宿舍

文末总结

从我写完学区房调研(裕华区)后,就不断接到读者朋友的私信,询问我其他城区的学区房情况,毕竟很少能看到像我这样只写干货的房地产自媒体,所以大家都很热情,有问题也能友好沟通。

但是学区房调研很费时间和精力,我又不像别的公众号一样,百度一下划片范围和学校概况就随手乱写。所以此文耗时接近两个星期,成文速度很慢,可是能够给读者带来真正的石家庄学区房干货。

我做了大半年的裕华区房产中介,十分清楚购房者的需求,知道他们想要什么样的房子,缺少哪方面的知识,所以开始写学区房的科普文。本文关于小区房源的详解依然是欠缺的,比如紫玉名苑共有四栋住宅楼,但B/D临裕华路且户型很差朝向有问题;最好的房源是A/C靠小区中间的户型且公摊低;不同楼栋的房源存在相当大的价格差,优质房源均价更高等。如果每个小区都这样做详解,篇幅就太大了,所以希望读者能够理解。

可能会有读者觉得我对老小区的评价过于苛刻,但我的评价来自于实际工作中接触到的购房者,——大部分年轻人可以忍受租住在没有物业的老小区中,但不能接受买这样的房子。所以我给老小区的评级,最高为两星。

▲能够满足自住需求的长安区”双重点“学区房分布图·可缩放至街道

从成交数据中可以看出,卖长安区学区房的房主大部分户口并不在长安区,这证明他们并没有用到房子附带的学区属性,从侧面说明:目前,长安区的学区房含金量不高;投资客居多,自住者甚少。而购房者中,80与90后占绝对比例,这说明这代人对学区房的需求是客观存在的,尤其是80后。

这篇文章我写的很开心,经过内网成交数据统计,我看到了购房者与房主真正的户口来源,证明了一个困扰我许久但没有数据支撑的问题:买石家庄房子的外地人真的有很多吗?

——真的有很多,长安区的学区房购房者中尚有约41%的比例来自于石家庄市以外的地区,别的城区呢?没有比看到这个结论更令我感到开心的事了,——这座城市有新的血液在不断流入。

以上,感谢阅读,转发或点赞是对作者最大的支持。

PS.下文预告:2019年1月石家庄楼市资讯:土拍统计、成交数据、本地资讯、全国热点

不恶意看多,更不恶意看空

只发干货,极端务实

自媒体新人

转发朋友圈就是对我最大的帮助

版权声明:本站所有文章皆是来自互联网,如内容侵权可以联系我们( 微信:bisheco )删除!
友情链接
币圈社群欧易官网