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实探!长安区这四个“豪”盘,真的好吗?丨坤宁说房

2023-05-17 09:22:25 702

摘要:「实景曝光」经过前两季的实探,坤宁说房已经相继探访了:中冶德贤公馆、保利拉菲、天山九峰、恒大华府、荣盛华府、林荫大院、聚和远见、长九中心、国赫红珊湾、万达公馆和万达住宅、盛世长安、天山水榭花都。本次实探,我们挑选了长安区关注度比较高的四个项...

「实景曝光」

经过前两季的实探,坤宁说房已经相继探访了:中冶德贤公馆、保利拉菲、天山九峰、恒大华府、荣盛华府、林荫大院、聚和远见、长九中心、国赫红珊湾、万达公馆和万达住宅、盛世长安、天山水榭花都。

本次实探,我们挑选了长安区关注度比较高的四个项目,「新源燕府」、「恒大御景半岛」、「阿尔卡迪亚荣景园」和「保利花园」。

对于它们,你可能会想知道……

「新源燕府」这个市中心的小区到底怎么样?

「恒大御景半岛」怎么样?15#保障房的围墙拆了吗?

「阿尔卡迪亚荣景园」交房十年为何价格依然坚挺?

「保利花园」品质如何,能不能买?

我们带着这些问题,一起走进今天的实探。

01 新源燕府

「新源燕府」位于长安公园对面,是在2016年交房,共有9栋楼,1-5号为回迁楼,6-9号为商品房,商品区和回迁区「各自独立」,不互通。物业管理和标准也不相同。

「新源燕府」2013年刚开盘的时候均价在12000元/㎡,2016年均价18000-19000元/㎡,2017年之后到达30000/㎡,目前售楼部只有一套800㎡房源在售,33000/㎡,总价高达2640万。

「新源燕府」商品房区的二手房户型主要是180㎡三室和276㎡四室,还没有统一办理房本,但是可以催本(找开发商提前办),根据安居客的信息,商品房区的价格在30000元/㎡以上。

商品房区大门▲

商品房区不能随意出入,「需要登记」姓名电话和到访的门牌号。「人车分流」,汽车和电动车有专门的通道。

围墙和围栏▲

商品房区的楼栋外立面采用「干挂石材」,南向的窗户是「大落地窗」。

外立面▲

小区入口,树很「密」,道路两侧有着「新中式路灯」。

小区入口▲

园林景观环境。「新源燕府」的草坪整体表现不错,大部分的草坪很密,尤其是中心的两处草坪,打理的非常整齐,也有个别的地方比较稀疏。

树上悬挂「铭牌」,树坑处用石头遮盖土壤。

因为项目体量不大,所以园区的「喷泉」「水景」都比较小,休息区不多。

水是清澈的▲

单元楼「内部」的配套完善,「入户大堂」很大气,入口处有「物业管家」值守,安全、私密、管家服务。

入户大堂内有「干洗收纳处」,无需业主自己送干洗店,此外还有「雨伞服务」,部分楼栋在一楼还设有棋牌室、茶室等健身娱乐设施。

「电梯高度」比通常见到的电梯要高,「一梯一户」,电梯直通入户,可以在电梯出口放置鞋柜衣柜等,「消防通道」铺了瓷砖。

细致服务:宠物便便箱,路灯,垃圾分类,雨水篦子,井盖用绿色修饰。

「新源燕府」商品房区推荐指数:★★★★☆

「新源燕府商品房区」安静、私密,区位优势明显,公园、商场、学校、医院,一应俱全,无论是去长安公园还是北国商城,步行几分钟便可到达,非常适合居住。

「新源燕府」1-5号楼整体是回迁区改造,有一部分房源被开发商以商品房出售给了普通市民,这类房源一般装修更好,售价偏高。

「回迁区」的户型面积段在50-164㎡,目前正在统一办理房本,房本不满两年,价格主要看装修情况。

根据安居客的信息,普通精装修的价格在27000元/㎡左右,豪华装修的价格会更高,有的回迁区房源价格也在30000元/㎡以上。

「回迁区」的进出口把控不严,有的大门敞开,可以随意进入。

人车分流,电动车自行车可以进入小区,在楼下集中停放,有充电桩。

外立面为真石漆,因为真石漆的造价要比普通外墙漆高,所以新源燕府回迁区外立面的标准在石家庄众多回迁区里算高标准了。

小区道路为水泥路。园区里的树比较茂盛,也种了草,以回迁区的标准来说园林绿化做的不错。

小区内有公共的健身器材和活动中心。

单元门外观比大部分刚需小区要大气。

入户大堂和电梯间有精装修。入户门、防火门部分没有精装修,灯具使用的是吸顶灯。

「新源燕府」回迁区推荐指数:★★★

点评:

新源燕府的回迁区和商品区的差距还是很明显的,不过它的小区环境以及物业服务和石家庄大部分小区的回迁区比起来可以说可圈可点了。

配套来说,周边有着石家庄最好的医疗、教育、商业配套,北边省四院、二十三中,南边实验小学、勒泰中心,东边长安公园,西边市一中。

目前新源燕府的二手房价格并不稳定,一方面小区体量小房源少,另一方面刚下本,成交量很少,不同的房主定价差距很大,甚至会出现有的毛坯房源比精装修房源价格更高的情况。

这个区域的新小区非常少,公园城不作对比,跟它区位差不多的阿尔卡迪亚荣景园,均价大概25000元/㎡,综合园林环境、物业服务和价格等,荣景园要比新源燕府回迁区的性价比略高一些。

02 阿尔卡迪亚荣景园

「阿尔卡迪亚荣景园」位于和平东路与平安大街交口。

2006年,荣盛以7.38亿元竞得「水泵厂地块」,成为当年轰动一时的“地王”。阿尔卡迪亚荣景园占地约228.6亩,分三期开发,共计22栋楼,一期2010年交房。

「荣景园」早期售价在5000元/㎡左右,根据安居客的信息,目前荣景园二手房均价25000元/㎡左右,比周边的二手老旧小高出了近10000元/㎡。

「荣景园」大门,进出口各有一名保安把守,进门会询问来意,无需登记。

「荣景园」内部没有社区底商,进门处有多个「摆摊的小贩」,有卖纺织品的,也有卖空气净化机的等等。

下午四点,「荣景园」的保安们正在训练,据说每天都有这样的训练。

整个小区道路大部分是「石板」或者「透水砖」铺成,进门处的「喷泉」没有在喷,据保安说一般「过节的时候会喷」

「中心广场」上有孩子玩耍,有业主在练太极。

穿过中心广场,可以看到「湖水」「荷叶」,经过「石桥」可以去往不同的楼栋。

水上「石桥」的设计在石家庄是较为少见的。

园林景观:「水系」、「假山」、「芦苇」、「亭子」……

「园林工人」「修剪树木」并打扫,还有的园林工人在「冲洗路灯」上的尘土,还有工人在给长廊「喷漆」

修剪树木▲

冲洗路灯▲

喷漆▲

小区的草坪上专门分隔了一块供「宠物便便」的地方,配有「便便纸」「垃圾桶」

这个设计非常的贴心,住在荣景园的狗狗,养成在固定的地方排泄的习惯,随地大小便的现象一定很少。

「井盖」涂色。老小区中能给井盖涂色的,屈指可数,荣景园的物业服务足够细致。

垃圾分类。

小区内有电车地下停车区,但是有地上停电车的现象。

「入户大堂」精装修。地板砖有「开裂」的地方,出现「破损」「黑斑」,显得很难看。有的地板砖已经维修更换,颜色和样式均不统一。

对于这些“硬伤”,物业就显得力不从心了。

入户门上有插「宣传单页」的情况,入户门没有小广告。

宣传单页的出现,说明陌生人可以进出小区,私密性和安全性方面可以看出,荣景园不是一个高端社区。

电梯内有公告栏,业主能更方便地收到物业的各种通知。

单元口和电梯口曾经贴的标识去掉后的痕迹,「没有清理干净」。

推荐指数:★★★☆

点评:

「荣景园」紧邻平路高架桥,出行方便。距离省二院也非常近。学区方面小学是实验小学,初中23中

「荣景园」的价格主要靠它的「物业服务」「园林环境」作支撑。但是已经交房近10年,很多需要修缮的地方没有修缮,也有墙皮破损的地方。

如果考虑这个小区,在被它的园林吸引的同时,一定要能接受它的“旧”。毕竟25000元/㎡,在二环内可以买到更新更好的房子。

03 保利花园

「保利花园」位于二环内,体育大街丰收路,是「保利」在石家庄的「第一个」项目。

2011年12月19日,保利地产以20.22亿元拿下「原化肥厂456.36亩地」,正式进入石家庄。

「保利花园」总建筑面积约130万㎡,涵盖住宅、公寓、写字楼、商业广场、商业街,还配建了幼儿园和小学,是二环内少有的「城市综合体」。

「保利花园」住宅部分有五个区,红棉园(B区),海棠园(C区),罗兰园(D区),紫薇园(E区),蔷薇园(F区)。

「保利花园」的住宅已经售罄,首期F区在2012年开盘,价格7000元/㎡左右,目前BCDEF五个区都已经交房,交房较早的区房本已经满2年,也有的区还未下房本。

保利花园F区(蔷薇园)▲

保利花园▲

保利花园D区(罗兰园)▲

目前五个区的二手房价格接近,根据安居客的信息,价格在17000元/㎡左右。

本次探访了C区「海棠园」,海棠园只有四栋楼,属于整个项目的楼王部分,四栋楼南边是公园,采光不受影响。

「海棠园」的南门与「民防公园」连接,小区和公园互通,可以刷卡进出。

「海棠园」北门的道路两侧有「水景」,中间有一个特别小的「喷泉」,这几乎是园区内唯一的水景了。

「海棠园」园林做的还不错。草坪很整齐,只是长得「稀」,从高空看,有的地方像是「秃」的。

我们随机采访了一些保利花园的业主,他们对小区的园林绿化评价还是蛮高的。毕竟很多人是以7000元/㎡左右的价格购买的,作为刚需族,这种园林绿化已经很说得过去了。

和「保利花园」同一时期的「奥北公元」,它的园林景观要比保利更好,配套和位置不如保利花园,二手房均价比保利花园低1000元/㎡左右。

高空▲

「海棠园」园区内的井盖。

「海棠园」园区内「人车分流」,自行车可以进入,停在自行车棚,不过车棚不大,有的车子只能停在一边。

「海棠园」的地面维护的一般,有「污渍和垃圾」,垃圾桶已经很旧了

精装大堂,电梯间,入户门。

「保利花园」属于大型城市综合体,配套方面除了距离医院稍微远一些,其他的配套很好。

平时买个东西商业街可以解决,如果去商场和超市也很方便。小区的规划路可以直接去往北国超市的地下停车场,非常方便。

「保利花园」配套的学校有两个公立幼儿园和一个公立小学,不过「上学报名」需要格外操心,因为小区的体量大,碰到孩子多的年份,一定要「提前做好准备」,毕竟学校的「名额有限」

推荐指数:★★★☆

保利花园的不足是它的「供暖」,保利的供暖据说是「自建的锅炉」每户的温度不太一样,有的能达标,有的比较冷。

据C区一名业主说,他家冬天大概是十六七度。

另一位F区的业主说,“虽然冬天暖气不是很热,但是在屋子里穿个保暖,也不冷。”

04 恒大御景半岛

「恒大御景半岛」位于谈固大街北二环交口以北,共有五期,最早的一期是2014年交房,二期是2016年交房,公寓和其他一些楼栋也在近两年陆续交付。

「恒大御景半岛」目前在售四期五期,价格也从一期的5000元/㎡左右涨到了现在的均价17500元/㎡。二手房方面,根据安居客的信息,价格在15000元/㎡左右。

四期五期▲

「恒大御景半岛」的出入口有「门禁」,一道大门两道小门,步行通道有「护栏」,行人通行安全。

每个大门有一名「保安把守」,但不会对无卡人员进行询问。

「人车分流」,汽车下地库,自行车电动车可以进出小区。

小区内的道路非常宽,“双向两车道”,这样的道路不仅「消防」上对业主更有利,「搬家拉货」也方便。

恒大「标准化的外立面」:普通外墙漆,大落地窗,尖尖顶。

顺便看了一下二期的15#保障房,原本15#楼没有和二期其他楼栋分开,去年15#保障房入住之后,恒大御景半岛二期商品房业主自发垒了围墙,把15#楼隔离起来,目前,围墙没有拆除。

15#保障房现状▲

二期内有「大型自行车停放区」,并且还安装了大量「充电设施」,足够整栋楼的住户停放和使用。

「恒大御景半岛」的防火意识很强,二期内张贴了多个“居民防火公约”的告示牌;在电动车棚内放置了「灭火器」,并每月检查。

一期有「大型人工湖」,不过湖里的水很少,「湖边的喷泉」内没有水。湖里蓄满水的时候,恒大御景半岛还是很漂亮的。

一期▲

一期▲

一期▲

二期虽然没有人工湖,但是「中心处的园林面积很大」,树很「高大」,草长得非常「密」

二期▲

恒大的园林景观中加入了一些有特色的元素。对「井盖的处理」也很赞。井盖「涂色」,草坪内的井盖周围用「石头点缀」,有的井盖上边还创意性地用轮胎盖上在中间养「盆景植物」

精装入户大堂,面积较大。两部电梯,其中一部是「担架电梯」。配备「担架电梯」是最新的住宅规范,更有利于意外发生时的急救。

推荐指数:★★★★

点评:

「恒大御景半岛」整体表现中规中矩,是一个大型的城市综合体,配套较好。15000元/㎡左右的价格,相比保利花园的17000元/㎡,是刚需更容易跨过的门槛。

大型运动中心,可以进行健身、游泳等活动;商业部分还有影城,可以看电影;每一期都有沿街底商,可以满足日常的生活需求;

教育方面目前有多所幼儿园营业,初中十三中、高中十五中,五期还配建了小学,能满足基本的上学需求。较为欠缺的是医疗配套,周边还没有大型医院。

以上就是本次探访的全部内容了。

本次探访的长安区这四个项目,是留言中关注度比较高的几个,各有各的优点和缺点。

「新源燕府」地理位置好,紧邻「长安公园」和「北国勒泰」,周边学校众多,区位优势明显。「商品房区」,资金情况允许,无需过多考虑。「回迁区」则要考虑一下自身的情况,是要配套,还是要生活环境,「回迁区」的私密性和园林绿化,比起石家庄的高端小区,差距还是很大的,如果想要更私密的生活环境,27000元/㎡左右的价格,可以买到位置稍远,但是私密性更好的小区,比如「天山九峯」。

「荣景园」的园林维护和园区的清洁做的不错,只是交房已经快10年,单元楼内部已经步入老小区的行列,楼梯和公共区域一些地方需要修缮,地板砖也有开裂和黑斑。不过荣景园地处长安区和新华区的接壤地带,这个区域单位宿舍和老破小较多,新房很少,荣景园和一众老破小比起来,各方面的优势明显。虽然二手房价格在25000元/㎡左右的高位,但还是成为了该区域的热点楼盘。

「保利花园」最大的优势是它是近130万㎡的城市综合体,配套成熟,生活方便,17000元/㎡左右的